Untuk membeli hunian Rp3 miliar di Jakarta, siapkan anggaran di atas harga transaksi. Pada perolehan pertama yang memenuhi ketentuan, BPHTB dalam contoh ini mencapai Rp137,5 juta. Unit baru dapat menambah PPN efektif 11%, yang bisa berkurang dengan fasilitas PPN DTP 2026. Jasa PPAT/notaris, pendaftaran, pembiayaan, dan persiapan hunian dihitung terpisah.
Biaya beli properti Jakarta paling mudah dibandingkan dengan memisahkan harga, pajak, biaya transaksi, dan kebutuhan setelah serah terima. Rumah baru dari developer dan unit secondary dari pemilik perorangan dapat menghasilkan total berbeda meskipun harga penawarannya sama.
Simulasi Rp3 miliar di bawah menghasilkan subtotal harga dan pajak pembeli Rp3.137.500.000 untuk unit secondary tertentu, atau Rp3.247.500.000 untuk unit baru yang memenuhi insentif PPN. Angka tersebut belum mencakup seluruh biaya; baca asumsi bersama tabel sebelum menggunakannya.
Rujukan diperiksa pada 7 Oktober 2026. Panduan ini membahas pembelian hunian oleh orang pribadi WNI di DKI Jakarta. Perhitungan akhir perlu diperiksa PPAT/notaris atau konsultan pajak berdasarkan dokumen transaksi. Pembeli WNA memerlukan pemeriksaan ketentuan kepemilikan dan kelayakan transaksi tersendiri.
Mulai dari harga yang benar-benar ditawarkan
Sebelum menghitung persentase pajak, pastikan apa yang termasuk dalam harga penawaran. Harga developer dapat ditampilkan sebelum PPN, setelah insentif, atau sebagai paket dengan beberapa biaya ditanggung developer. Pada unit secondary, penjual bisa meminta harga bersih yang belum memperhitungkan biaya yang akan dinegosiasikan.
Mintalah satu rincian tertulis yang menunjukkan harga dasar, pajak, biaya yang ditanggung penjual, serta jumlah yang perlu dibayar pembeli. Jika ada promosi, tuliskan syarat dan batas waktunya. Kata “all-in” perlu diterjemahkan menjadi daftar biaya yang benar-benar termasuk.
Bandingkan juga kondisi penyerahan unit. Apartemen furnished di Kuningan mungkin masih membutuhkan penggantian AC atau perbaikan kabinet. Rumah di Cilandak yang tampak siap huni perlu diperiksa instalasi, kebocoran, dan kondisi bangunannya. Selisih harga baru bermakna setelah kebutuhan pekerjaan tersebut ikut dihitung.
Melalui layanan pencarian dan pembelian hunian dari Noble Properties Asia, Anda dapat membahas pilihan unit, kebutuhan tempat tinggal, dan proses negosiasi. Sampaikan batas anggaran keseluruhan sejak awal agar pencarian tetap menyisakan ruang untuk biaya transaksi dan persiapan hunian.
BPHTB Jakarta dihitung dari dasar pajak yang sesuai
Perda DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 menetapkan tarif BPHTB 5%. Dalam jual beli, Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) memakai harga transaksi. Jika tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP untuk PBB pada tahun perolehan, gunakan NJOP tersebut.
NPOPTKP adalah nilai perolehan yang dikurangkan sebelum BPHTB dihitung. Pengurang Rp250 juta di DKI berlaku untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah tersebut. Untuk jual beli kedua dan seterusnya, pengurang ini tidak diberikan.
Dengan harga transaksi Rp3 miliar, NJOP tidak lebih tinggi, dan hak atas NPOPTKP Rp250 juta:
BPHTB = 5% × (Rp3.000.000.000 − Rp250.000.000) = Rp137.500.000.
Jika bukan perolehan pertama, dengan asumsi dasar pajak sama dan tanpa fasilitas khusus, BPHTB menjadi 5% × Rp3 miliar = Rp150 juta. Konfirmasikan riwayat perolehan dan fasilitas yang relevan sebelum menetapkan anggaran.
Pembebasan BPHTB Rp2 miliar sudah tidak berlaku
Pembebasan rumah tapak pertama dengan NPOP sampai Rp2 miliar dalam Pergub 23/2023 sudah dicabut oleh Pergub DKI Jakarta Nomor 27 Tahun 2025. Jangan memasukkan pembebasan “Rp2 miliar pertama” ke dalam anggaran pembelian Rp3 miliar.
Di antara kategori keringanan dalam Kepgub DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026, terdapat pengurangan 75% untuk perolehan pertama melalui pemberian hak baru berupa rumah tapak atau tanah kosong dengan NPOP sampai Rp1 miliar, serta 50% untuk perolehan pertama melalui jual beli rumah tapak atau satuan rumah susun dengan NPOP sampai Rp500 juta.
Kategori tersebut mensyaratkan KTP DKI Jakarta, usia minimal 18 tahun atau sudah kawin, serta pemenuhan ketentuan perolehan pertama. Batas nilainya tidak mencakup contoh Rp3 miliar. Jika mengandalkan fasilitas lain, minta PPAT atau Bapenda memastikan kategori dan dokumennya sebelum mengurangi anggaran.
PPN rumah baru dan unit secondary perlu dibedakan
Pembelian hunian baru dari developer berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP) umumnya melibatkan PPN. Untuk barang yang tidak tergolong mewah menurut ketentuan perpajakan, mekanisme PPN dalam PMK 131/2024 menggunakan tarif 12% atas dasar pengenaan sebesar 11/12 harga jual. Hasil efektifnya setara 11% dari harga jual.
Pada harga sebelum pajak Rp3 miliar, PPN efektif 11% adalah Rp330 juta sebelum insentif. Jika harga penawaran sudah termasuk PPN, jangan menambahkan pajaknya sekali lagi.
Pada unit secondary yang dijual pemilik perorangan di luar kegiatan usaha kena PPN, PPN tidak otomatis dipungut seperti pada penjualan developer. Label “secondary” saja belum menentukan pajaknya. Periksa status penjual dan karakter transaksi, terutama jika penjual merupakan badan usaha atau PKP.
PPnBM dan PPh 22 memiliki ambang yang berbeda
Ketentuan PPnBM hunian mewah menetapkan tarif 20% untuk rumah, apartemen, kondominium, townhouse, dan sejenisnya dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih. Untuk penyerahan yang terkena ketentuan barang mewah tersebut, PPN dihitung 12% penuh. PPnBM merupakan pajak satu tahap; jangan otomatis menambahkannya lagi pada setiap penjualan kembali.
Terpisah dari PPnBM, PMK 92/PMK.03/2019 mewajibkan penjual berbentuk wajib pajak badan memungut PPh Pasal 22 sebesar 1% dari harga jual, tidak termasuk PPN dan PPnBM, untuk properti yang memenuhi kriteria berikut:
• Rumah beserta tanah: harga jual/pengalihan lebih dari Rp30 miliar ATAU luas bangunan lebih dari 400 m².
• Apartemen, kondominium, dan sejenisnya: harga jual/pengalihan lebih dari Rp30 miliar ATAU luas bangunan lebih dari 150 m².
Artinya, apartemen Rp3 miliar dengan luas bangunan 200 m² dapat memicu pungutan ini bila penjualnya memenuhi ketentuan pemungut. Dengan dasar Rp3 miliar sebelum PPN, contohnya Rp30 juta. Pungutan ini dapat diperhitungkan sebagai pembayaran PPh pembeli dalam tahun berjalan, tetapi tetap perlu masuk rencana kas. Simpan bukti pungutnya. PPh 22 ini berbeda dari PPh final penjual.
PPN DTP 2026 masih dapat relevan di atas Rp2 miliar
PMK Nomor 90 Tahun 2025 tentang PPN DTP 2026 menanggung 100% PPN atas bagian harga sampai Rp2 miliar untuk hunian yang memenuhi syarat dengan harga maksimal Rp5 miliar, sebelum PPN. Pada unit Rp3 miliar, PPN atas sisa Rp1 miliar adalah Rp110 juta. Di atas Rp5 miliar, fasilitas tidak berlaku, termasuk untuk bagian Rp2 miliar pertama.
Periksa tanggal pembayaran dan serah terima
Unit harus baru, siap huni, berkode identitas rumah, dan merupakan penyerahan pertama oleh PKP pembangun. AJB atau PPJB lunas di hadapan notaris, serta serah terima nyata melalui BAST, harus memenuhi periode 1 Januari–31 Desember 2026.
Uang muka/cicilan pertama sebelum 1 Januari 2026 menggugurkan fasilitas. Batasnya satu unit per orang pribadi; WNI menggunakan NPWP atau NIK. Unit tidak boleh dipindahtangankan dalam satu tahun sejak penyerahan. Developer wajib memenuhi ketentuan faktur, pendaftaran BAST, dan pelaporan.
Booking pada 2026 saja belum cukup. Minta konfirmasi tertulis kelayakan unit dan jadwalnya. Jika penyerahan baru memenuhi syarat setelah 31 Desember 2026, anggarkan tanpa fasilitas ini kecuali ada perpanjangan resmi.
Pajak penjual perlu dipisahkan dari biaya pembeli
Untuk pengalihan biasa dalam cakupan PP Nomor 34 Tahun 2016, PPh final umumnya sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan. Kewajiban ini berada pada pihak yang menerima penghasilan, yaitu penjual.
Pada nilai bruto Rp3 miliar, PPh penjual adalah Rp75 juta. Angka ini tidak dimasukkan ke subtotal pembeli. Jika penjual meminta harga bersih dan Anda menyepakati untuk menanggung beban ekonominya, minta rincian harga bruto serta perhitungan pajak yang sesuai. Jangan langsung menambahkan Rp75 juta pada harga net tanpa memeriksa kembali dasar pajaknya.
Negosiasi siapa yang membayar tidak dengan sendirinya mengubah siapa wajib pajaknya. Minta PPAT memeriksa perhitungan jika ada pembayaran tambahan di luar harga yang semula ditawarkan.
Minta rincian biaya dokumen dan pembiayaan
Pisahkan jasa notaris, jasa PPAT, pengecekan sertifikat, dan pungutan pendaftaran peralihan hak. Hindari memakai satu persentase umum lalu menambah “AJB” dan “balik nama” lagi tanpa memeriksa isi paketnya.
Batas jasa PPAT mengikuti nilai transaksi
Permen ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021 mengatur batas jasa PPAT, termasuk saksi, secara bertingkat. Untuk transaksi di atas Rp2,5 miliar, batasnya 0,25% dari harga transaksi dalam akta. Pada Rp3 miliar, batas jasa tersebut Rp7,5 juta.
Angka itu bukan total seluruh biaya dokumen. Pungutan resmi pertanahan, jasa notaris untuk akta lain, dan pekerjaan tambahan perlu dirinci sesuai lingkupnya. Minta penawaran yang memisahkan jasa dan pungutan resmi, termasuk bukti pembayarannya.
Untuk unit yang masih terikat kredit, pastikan pelunasan dan penghapusan hak tanggungan atau roya dibahas sebelum transaksi dilanjutkan. Tanyakan siapa yang mengurus, membayar, dan menyerahkan dokumen selesai.
Jika menggunakan KPR atau KPA
Pembiayaan bank dapat melibatkan provisi, administrasi, appraisal, asuransi, dan biaya pengikatan. Besaran serta promonya berbeda menurut produk dan profil pengajuan. Minta penawaran tertulis yang menunjukkan setiap biaya, waktu pembayaran, dan apakah harus dibayar dari dana sendiri.
Sebagai ilustrasi, jika bank menyetujui pinjaman Rp2,4 miliar untuk harga Rp3 miliar, porsi harga dari dana sendiri adalah Rp600 juta. Tambahkan pajak dan biaya yang tidak dibiayai bank. Ini asumsi contoh, bukan ketentuan DP minimum atau janji persetujuan kredit.
Minta simulasi cicilan setelah masa bunga tetap berakhir. Jika appraisal atau plafon yang disetujui lebih rendah daripada perkiraan, selisih dana sendiri akan lebih besar.
Simulasi pembelian hunian Rp3 miliar di Jakarta
Tabel berikut membandingkan harga dan pajak pembeli, belum seluruh anggaran. Asumsinya:
• Harga transaksi Rp3 miliar dan NJOP tidak lebih tinggi. Harga unit baru belum termasuk PPN.
• Pembeli memenuhi ketentuan perolehan pertama di DKI dengan NPOPTKP Rp250 juta; tanpa keringanan BPHTB khusus.
• Secondary dijual pemilik perorangan di luar kegiatan usaha kena PPN. Unit baru dijual PKP, tidak terkena PPnBM, dengan PPN efektif 11%.
• Luas bangunan rumah maksimal 400 m² atau apartemen maksimal 150 m², sehingga contoh ini tidak memicu PPh 22 berdasarkan ambang luas.
• Kolom DTP hanya untuk transaksi yang memenuhi seluruh persyaratan fasilitas 2026.
| Komponen | Secondary | Baru dengan DTP | Baru tanpa DTP |
|---|---|---|---|
| Harga dasar | Rp3 miliar | Rp3 miliar | Rp3 miliar |
| BPHTB | Rp137,5 juta | Rp137,5 juta | Rp137,5 juta |
| PPN dibayar pembeli | Tidak dipungut dalam asumsi ini | Rp110 juta | Rp330 juta |
| Subtotal harga dan pajak pembeli | Rp3.137.500.000 | Rp3.247.500.000 | Rp3.467.500.000 |
Subtotal belum mencakup jasa notaris/PPAT, pungutan pertanahan, biaya bank, jasa lain yang disepakati, maupun persiapan hunian. PPh penjual juga tidak ditambahkan sebagai kewajiban pembeli. Untuk transaksi kedua dan seterusnya tanpa NPOPTKP Rp250 juta, tambahkan Rp12,5 juta pada masing-masing subtotal dalam asumsi yang sama.
Jika luas bangunan melewati ambang PPh 22 dan penjual wajib memungutnya, tambahkan pungutan yang berlaku. Selisih antarkolom hanya menunjukkan pengaruh pajak pada contoh, bukan kesimpulan bahwa salah satu jenis properti selalu lebih murah.
Untuk anggaran pembelian tunai, tambahkan semua biaya di luar tabel. Untuk kredit, hitung dana awal dari porsi harga yang tidak dibiayai bank, lalu tambahkan biaya di luar pembiayaan. Booking fee dan DP yang sudah tercatat sebagai bagian harga mengurangi sisa harga agar tidak dihitung dua kali.
Sisakan anggaran setelah kunci diserahkan
Untuk apartemen di Sudirman, Kuningan, atau kawasan lain, minta tagihan aktual IPL, sinking fund bila ada, utilitas, parkir, serta biaya atau deposit pindahan dari pengelola. Periksa tunggakan sebelum serah terima, dan sepakati tanggal mulai tanggung jawab pembeli.
Untuk rumah tapak, prioritaskan inspeksi kondisi dan daftar pekerjaan sebelum ditempati. Bedakan perbaikan yang perlu segera dilakukan dengan perubahan desain yang bisa menyusul. Anggaran furnitur mengikuti kondisi barang yang benar-benar termasuk dalam penjualan.
PBB merupakan pengeluaran berkala. Periksa SPPT dan bukti pembayaran properti terkait, lalu tuliskan siapa yang menyelesaikan tunggakan atau tagihan tahun berjalan. Pembagian tanggung jawab sebaiknya disepakati sebelum kunci berpindah.
Pastikan anggaran lengkap sebelum menyampaikan penawaran
Penawaran yang baik dimulai dari batas biaya keseluruhan. Setelah menghitung pajak dan biaya transaksi, Anda dapat menilai harga properti yang masih menyisakan dana untuk perbaikan, pindahan, dan kebutuhan rumah tangga.
Sebelum membayar booking fee, siapkan rincian harga, identitas penjual, dokumen hak, perhitungan pajak, jadwal pembayaran, serta ketentuan pembatalan. Jika memakai insentif developer atau kredit, gunakan persetujuan dan dokumen yang sudah tersedia sebagai dasar anggaran.
Diskusikan rencana pembelian Anda melalui layanan Homes Rent & Buy dari Noble Properties Asia. Sampaikan area pilihan, jenis properti, jadwal pindah, serta batas anggaran total agar pencarian lebih terarah.
Hubungi Noble Properties Asia melalui WhatsApp +62 813 1668 5505 atau email connect@nobleasia.id.
FAQ Biaya Beli Properti Jakarta
Apakah membeli rumah secara tunai menghilangkan biaya pajak?
Tidak. Pembelian tunai menghilangkan kebutuhan pembiayaan bank, tetapi pajak yang berlaku dan biaya pengurusan transaksi tetap perlu diperhitungkan. Bandingkan harga tunai dan kredit dengan cakupan biaya yang sama.
Apakah harga all-in berarti seluruh biaya sudah ditanggung?
Belum tentu. Minta daftar tertulis pajak, akta, pendaftaran peralihan, pengikatan kredit, serta biaya serah terima yang termasuk. Periksa apakah harga bergantung pada promo, cara bayar, atau jadwal tertentu.
Apakah aturan BPHTB Jakarta berlaku di BSD dan Bintaro?
Aturan dalam artikel ini berlaku untuk objek di DKI Jakarta. BSD berada di luar DKI, sedangkan penyebutan Bintaro dapat merujuk lokasi dengan wilayah administrasi berbeda. Periksa alamat administratif pada dokumen properti sebelum memakai ketentuan daerah tertentu.
Apakah dana booking dihitung sebagai biaya tambahan?
Periksa formulir pemesanan. Jika diperhitungkan sebagai bagian harga, booking fee mengurangi sisa pembayaran. Jika ada biaya administrasi atau ketentuan pengembalian berbeda, minta penjelasan sebelum mentransfer dana.
Siapa yang perlu mengonfirmasi total biaya sebelum transaksi?
Penjual mengonfirmasi harga dan pembagian biaya; bank mengonfirmasi pembiayaan; pengelola mengonfirmasi tagihan unit. PPAT/notaris dan konsultan pajak sesuai kebutuhan memeriksa dokumen, dasar pajak, dan proses transaksi. Satukan semua rincian sebelum berkomitmen.
Berapa BPHTB rumah Rp3 miliar di Jakarta?
Dalam contoh perolehan pertama dengan NPOPTKP Rp250 juta dan NJOP tidak lebih tinggi, BPHTB Rp137,5 juta. Untuk jual beli berikutnya tanpa pengurang tersebut, BPHTB Rp150 juta. Keduanya diasumsikan tanpa fasilitas khusus.
Apakah PPN DTP rumah masih berlaku pada akhir 2026?
Ya, untuk penyerahan yang memenuhi seluruh syarat sampai 31 Desember 2026. Booking saja tidak membuktikan kelayakan. Cocokkan dokumen, pembayaran, dan serah terima dengan ketentuan yang dijelaskan di atas.
Apakah rumah pertama sampai Rp2 miliar masih bebas BPHTB di Jakarta?
Pembebasan berdasarkan Pergub 23/2023 sudah dicabut. Keringanan yang relevan perlu diperiksa menurut ketentuan sekarang, termasuk Kepgub 450/2026. Jangan menganggap Rp2 miliar pertama dari harga pembelian otomatis bebas BPHTB.
Kapan pembelian rumah dikenai PPnBM?
Hunian dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih masuk kelompok bertarif PPnBM 20% pada penyerahan yang dikenai pajak tersebut. PPnBM tidak otomatis dipungut kembali setiap resale. Periksa pula PPh 22, yang memiliki kriteria luas bangunan terpisah.
Join The Discussion